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La Loi Scellier et ses avantage fiscaux
(en partenariat avec AnnoncesNo1immo)



Objectif et avantages du dispositif Scellier :

Permettre la construction et la location immobilière financées par des investisseurs privés. Avantage double pour ces derniers : une part de l'investissement immobilier est déductible des impôts ; en outre, cela permet aux investisseurs particuliers de se constituer un patrimoine pierre, tout en percevant des revenus réguliers tirés de ce patrimoine. (Nous verrons, en fin d'article, qu'il existe aussi des alternatives au dispositif Scellier)

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Le mécanisme de l'investissement locatif Scellier est le suivant :

-
Seuls les logements neufs sont concernés, disponibles ou vendus en l'état futur d'achèvement ;

- Sous réserve d'un engagement de location pendant 9 ans, tout contribuable français peut, chaque année, déduire de son imposition une part de son investissement initial (réservé aux particuliers) ;

La Loi de Finance 2011 rend les réductions fiscales plus restrictives :

- 25 % pour les investissements effectués en 2009 et 2010 ;

- 15 % pour les investissements réalisés en 2011 ;

-   9 % pour les investissements réalisés en 2012.

Avec un avantage complémentaire pour le Scellier social (voir ci-après)

- Plafonnement : Limité à un seul logement par an, la réduction s'applique à concurrence d'une base de 300.000 € (calcul incluant le prix de revient) ;

Les conditions d'application dépendent, d'une part, de la situation géographique du logement (Zone A Bis, A, B1, B2 et C) et, d'autre part, du niveau de revenu des locataires (en particulier pour le Scellier dit social). Se reporter au tableau en fin de page.

NB - Le dispositif peut être prolongé de 6 ans (2 fois 3 ans) dans le cas du Scellier dit social (voir en fin de page), faisant gagner jusqu'à 10 % de plus (auparavant 12 %, avant 'rabotage' de cette 'niche' fiscale).

Modalités complémentaires pour 2011 et 2012 :

- Cas des logemets BBC (Bâtiment Basse Consommation)
  Avantage fiscal : 22 % en 2011 et 18 % en 2012 


Les conditions d'application dépendent, d'une part de la situation géographique du logement et, d'autre part, du niveau de revenu des locataires (en particulier pour le Scellier dit social). Se reporter aux tableaux co-après.
   
2011 - Zones, plafonds de loyers et revenus des locataires :

Le dispositif Plafonds de loyers mensuel en €/m²
 Voir Zones *   Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Scellier standard 21,72 16,10 13,00 10,60 6,10
Scellier dit social 17,38 12,90 10,40 8,50 4,90

Plafonds annuels de ressources 2011 : Scellier social (en €)
Composition
du foyer fiscal
Zone A
Zone B1 Zone B2 Communes en zone C*
Personne seule 44 793 33 272 30 500 30 294
Couple marié 66 943 48 860 44 789 40 717
+ 1 personne à charge 80 471 58 493 53 619 48 744
+ 2 personnes à charge 96 391 70 790 64 891 58 992
+ 3 personnes à charge 114 109 83 085 76 163 69 237
+ 4 personnes à charges 128 402 93 720 85 911 78 101
Par personne >= à 5ème + 14 312 + 10 646 + 9 758 + 8 871

*  Zones géographiques :

. Zone A bis, Liste des communes :


• Paris • Hauts-de-Seine : Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves.
• Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen.
•Val-de-Marne : Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vincennes.

. Zone A  : Agglomération parisenne moins la Zone A bis, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton) et le pays genevois français ;

. Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations où la situation immobilière est tendue, pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;

. Zone B2 : le reste de la zone B1 c'est-à-dire les agglomérations de + de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières onéreuses et le reste de l'Ile-de-France.

- Zone C : certaines communes parmi les plus 'nécessiteuses'

A noter : La rentabilité de l'investissement Scellier dépend étroitement de la situation qui prévaut dans l'agglomération où se situe le bien (considérer avec attention le marché afin de pouvoir louer dans de bonnes conditions).

NB - Historique des dispositifs : La loi Scellier se substitue aux Loi De Robien et Borloo qui avaient eux-mêmes remplacés le dispositif Besson.

A noter qu'il existe un dispositif alternatif à la Loi Scellier.
Il s'agit du statut LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle).

Le principe de la LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle) :

L'investisseur privé obtient un revenu de la location du bien immobilier (pouvant être de 4 % par exemple). L'avantage fiscal consiste dans la possibilité d'amortir les différents éléments constituant le bien (dont foncier et mobilier) sur une période variable (générant les premières années un déficit foncier venant en déduction des loyers reçus), Ensuite, les loyers perçus seront imposables, soit suivant le régime de la micro-entreprise après déduction de 50 % pour frais, soit au réel simplifié.

Au moment de la revente du bien, une taxation sur les plus-values sera applicable (taux 19 % + prélèvements sociaux) ; exonération au bout de 15 ans de détention.

Le locataire (par exemple un étudiant) vient seulement avec ses effets personnels. Le contrat peut, dans ce cas, être réduit à 9 mois.

Sont concenés par ce mode de fonctionnement : les Etablissements recevant des personnes âgées (EPAD), les résidences étudiants et certaines résidences de tourisme classées. 

(Rédigé en collaboration avec  AnnoncesNo1immo)

R. Rouzioux-Saens,
Rub. Analyse économique,
Gestion-Finance & Management
   
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