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La Loi Scellier et ses avantage fiscaux
(en partenariat avec AnnoncesNo1immo)
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Objectif et avantages du dispositif Scellier :
Permettre la construction et la location immobilière
financées par des investisseurs privés. Avantage double
pour ces derniers : une part de l'investissement immobilier est
déductible des impôts ; en outre, cela permet aux
investisseurs particuliers de se constituer un patrimoine pierre, tout
en percevant des revenus réguliers tirés de ce
patrimoine. (Nous verrons, en fin d'article, qu'il existe aussi des alternatives au dispositif Scellier)
Le mécanisme de l'investissement locatif Scellier est le suivant :
- Seuls les logements neufs sont concernés, disponibles ou vendus en l'état futur d'achèvement ;
- Sous réserve d'un engagement de location pendant 9 ans,
tout contribuable français peut, chaque année,
déduire de son imposition une part de son investissement
initial (réservé aux particuliers) ;
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La Loi de Finance 2011 rend les réductions fiscales plus restrictives :
- 25 % pour les investissements effectués en 2009 et 2010 ;
- 15 % pour les investissements réalisés en 2011 ;
- 9 % pour les investissements réalisés en 2012.
Avec un avantage complémentaire pour le Scellier social (voir ci-après) |
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- Plafonnement : Limité à un seul logement par an, la réduction s'applique à concurrence d'une base de 300.000 € (calcul incluant le prix de revient) ;
Les conditions d'application dépendent, d'une part, de la
situation géographique du logement (Zone A Bis, A, B1, B2 et C)
et, d'autre part, du niveau de revenu des locataires (en particulier
pour le Scellier dit social). Se reporter au tableau en fin de page.
NB - Le dispositif peut être prolongé de 6 ans (2 fois 3 ans) dans le cas du Scellier dit social (voir en fin de page), faisant gagner jusqu'à 10 % de plus (auparavant 12 %, avant 'rabotage' de cette 'niche' fiscale).
Modalités complémentaires pour 2011 et 2012 :
- Cas des logemets BBC (Bâtiment Basse Consommation)
Avantage fiscal : 22 % en 2011 et 18 % en 2012
Les conditions d'application dépendent, d'une part de la
situation géographique du logement et, d'autre part, du niveau
de revenu des locataires (en particulier pour le Scellier dit social).
Se reporter aux tableaux co-après.
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2011 - Zones, plafonds de loyers et revenus des
locataires :
| Le dispositif |
Plafonds de loyers mensuel en
€/m² |
| Voir Zones * |
Zone A bis |
Zone
A |
Zone
B1 |
Zone
B2 |
Zone C |
| Scellier
standard |
21,72 |
16,10 |
13,00 |
10,60 |
6,10 |
| Scellier dit social |
17,38 |
12,90 |
10,40 |
8,50 |
4,90 |
| Plafonds
annuels de ressources 2011 : Scellier social (en €) |
Composition
du foyer fiscal |
Zone
A
|
Zone
B1
|
Zone
B2
|
Communes
en zone C*
|
| Personne seule |
44 793 |
33 272 |
30 500 |
30 294 |
| Couple
marié |
66 943 |
48 860 |
44 789 |
40 717 |
| + 1 personne
à charge |
80 471 |
58 493 |
53 619 |
48 744 |
| + 2 personnes
à charge |
96 391 |
70 790 |
64 891 |
58 992 |
| + 3 personnes
à charge |
114 109 |
83 085 |
76 163 |
69 237 |
| + 4 personnes
à charges |
128 402 |
93 720 |
85 911 |
78 101 |
| Par personne >= à 5ème |
+ 14 312 |
+ 10 646 |
+ 9 758 |
+ 8 871 |
* Zones géographiques :
. Zone A bis, Liste des communes :
•
Paris • Hauts-de-Seine : Boulogne-Billancourt, Clichy,
Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge,
Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves.
•
Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil,
Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen.
•Val-de-Marne
: Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine,
Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne,
Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vincennes.
.
Zone A : Agglomération parisenne moins la Zone A bis,
Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton) et le pays genevois
français ;
.
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la
grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations
où la situation immobilière est tendue, pourtour de la
Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;
.
Zone B2 : le reste de la zone B1 c'est-à-dire les
agglomérations de + de 50 000 habitants, les autres zones
littorales ou frontalières onéreuses et le reste de
l'Ile-de-France.
- Zone C : certaines communes parmi les plus 'nécessiteuses'
A
noter : La rentabilité de l'investissement Scellier
dépend étroitement de la situation qui prévaut
dans l'agglomération où se situe le bien
(considérer avec attention le marché afin de pouvoir
louer dans de bonnes conditions).
NB -
Historique des dispositifs : La loi Scellier se substitue aux Loi De
Robien et Borloo qui avaient eux-mêmes remplacés le
dispositif Besson.
A noter qu'il existe un dispositif alternatif à la Loi Scellier. Il s'agit du statut LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle).
Le principe de la LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle) :
L'investisseur privé obtient un revenu de la location du bien
immobilier (pouvant être de 4 % par exemple). L'avantage fiscal
consiste dans la possibilité d'amortir les différents
éléments constituant le bien (dont foncier et mobilier)
sur une période variable (générant les
premières années un déficit foncier venant en
déduction des loyers reçus), Ensuite, les loyers
perçus seront imposables, soit suivant le régime de la
micro-entreprise après déduction de 50 % pour frais, soit
au réel simplifié.
Au moment de la revente du bien, une taxation sur les plus-values sera
applicable (taux 19 % + prélèvements sociaux) ;
exonération au bout de 15 ans de détention.
Le locataire (par exemple un étudiant) vient seulement avec ses
effets personnels. Le contrat peut, dans ce cas, être
réduit à 9 mois.
Sont concenés par ce mode de fonctionnement : les Etablissements
recevant des personnes âgées (EPAD), les résidences
étudiants et certaines résidences de tourisme
classées.
(Rédigé en collaboration avec AnnoncesNo1immo)
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